广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2009)粤高法审监民提字第315号

抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审被告，二审被上诉人）：周锦冰，女，*年*月*日出生，汉族，住广州市番禺区*镇*座*号。

委托代理人：胡火清，男，汉族，*年*月*日出生，住址：广州市番禺区*楼*座*号。

委托代理人：杨为勤，男，汉族，*年*月*日出生，住广州市番禺区*楼*座*号。

被申诉人（一审原告，二审上诉人）：广州市番禺丽江花园物业管理有限公司，住所地:广州市番禺区大石镇南浦岛。

法定代表人：李远超，董事长。

委托代理人：刘洪波，广东明境律师事务所律师。

委托代理人：胡威，广东明境律师事务所律师助理。

周锦冰因与广州市番禺丽江花园物业管理有限公司（简称丽江花园物业公司）物业管理纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第761号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2008年11月3日作出粤检民抗字（2008）275号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2009年9月23日作出（2009）粤高法立民抗字第304号民事裁定，提审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院检察员指派检察员林祎珣、姚莲出庭。周锦冰及其委托代理人胡火清、杨为勤，丽江花园物业公司委托代理人刘洪波、胡威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2005年11月1日， 丽江花园物业公司起诉至广州市番禺区人民法院称，丽江花园物业公司是具有一级物业管理资质的管理公司，自丽江花园小区成立以来一直负责丽江花园的物业管理，广州番禺丽江花园业主委员会（简称业委会）成立以后一直由该业委会授权管理。2003年1月13日，业委会与丽江花园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：管理期限为两年，至2004年12月1日止；管理费的收费标准为住宅2.O0 -3.50元／月平方米(根据区域而定)；公共使用的专项设备运行的能源消耗应设独立计量标准计算，合理分摊计收；逾期交费的滞纳金计算方法等（略）。业委会分别制定了各小区的收费方式和标准。丽江花园11个区除别墅和九如通津小区按平方米计收管理费和另外收取公摊费之外，其他小区采取了“一费制”收费模式。广东省物价局和番禺区物价局都肯定了丽江花园的收费模式和标准。“一费制”中包括《物业管理收费管理办法》和新近颁布的《关于印发<广州市物业服务收费管理实施细则>的通知》第10条规定的物业管理服务费的项目，也同时包括了按第22条代收代缴的公摊费。2004年12月10日,丽江花园物业公司与业委会签订《物业管理委托合同》，除期限顺延至2006年12月31日外，其余与2003年的《物业管理委托合同》一致。2005年1月25日，丽江花园物业公司再次将收费标准报番禺区物价局备案。在合同和收费标准经业委会和2／3业主表决，新的收费方式和收费标准出台前，丽江花园物业公司坚持按原标准向周锦冰催收拖欠的管理费和公摊费是合法合理的。周锦冰于1996年2月6日购买丽江花园房屋，在收楼时就接受了丽江花园物业公司的管理和服务，并一直享受服务至今。从2005年1月1日起，周锦冰以管理费要按新的指导价为由，拒绝交纳一切费用，包括水费。为此，请求法院判令：1、周锦冰立即清缴从2005年1月1日至2005年9月30日止的一费统缴的管理费2520元及滞纳金139.90元给丽江花园物业公司；2、周锦冰立即清缴拖欠的从2004年10月1日至2005年9月30日止的水费200.3元给丽江花园物业公司；3、本案诉讼费由周锦冰承担。

周锦冰辩称，不同意丽江花园物业公司的第一项诉讼请求，要求按照国家规定的标准每平方米1.6元支付物业管理费，不同意支付滞纳金。同意第二项诉讼请求。诉讼费应由丽江花园物业公司承担。

广州市番禺区人民法院一审查明，丽江花园物业公司具有从事物业管理活动的资质（一级），从1992年至今一直在广州市番禺丽江花园物业小区进行物业管理。1998年9月25日，周锦冰购买了位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园华林居华鸿东7座101号房屋，该房面积为105.15平方米，带电梯。2002年9月4日，广州市番禺区物价局核发编号为第010154号《广东省经营服务型收费许可证》给丽江花园物业公司，其中批准该公司对广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园华林居华鸿东（无电梯）101平方米至120平方米住宅收取物业管理收费的标准每月每户280元。该许可证年审至2003年。2003年初，丽江花园物业公司与丽江花园业委会签订一份《物业管理委托合同》，其中约定自2003年1月1日起至2004年12月31日止，由丽江花园物业公司对丽江花园各区域的住宅及商铺等进行物业管理服务；住宅物业管理服务的收费标准是2.00－3.50元/米²·月（根据区域而定），由丽江花园物业公司按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。合同另约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任等。按上述合同约定和许可证的核准，周锦冰就涉讼房产每月应交管理费为280元。周锦冰按此标准向丽江花园物业公司交纳管理费至2004年12月31日。

2004年3月30日，原丽江花园业委会任期届满，新一届业委会至2004年底仍未选出。

2004年9月15日，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（穗价[2004]200号，2005年1月1日起施行），其中规定实行包干制、酬金制的普通物业服务收费实行政府指导价，由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并按法定产权面积按月计收；原市和区、县级市政府价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》从2005年1月1日起停止执行。同日，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局又联合发布了《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，其中规定广州市普通住宅物业服务收费政府指导价最高级（一级、有电梯）的基准价为：1.70元/米²·月；上下浮动幅度是15%；浮动范围为1.45－1.96元/米²·月。

2004年11月25日，广州市物价局就丽江花园业主宋成全的信访给予书面答复称，今后丽江花园物业服务收费按照《物业服务收费管理办法》有关规定和《广州市物业服务收费管理实施细则》，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定具体收费标准。

2004年12月10日，原业委会在任期届满后又与丽江花园物业公司签订一份《物业管理委托合同》，约定继续委托该公司管理丽江花园商住小区，委托管理期限为2005年1月1日至2006年12月31日；其余内容与上述2003－2004年的《物业管理委托合同》基本一致，住宅物业管理服务的收费标准仍是2.00－3.50元/米²·月（根据区域而定），由丽江花园物业公司按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按月息1.5%收取滞纳金。

2004年12月31日，丽江花园物业公司与原业委会共同制定《华林居物业管理收费标准》，其中96-115㎡有电梯为2805元/户·月，101-120㎡无电梯的280元/户·月。

2005年1月25日，丽江花园物业公司与原业委会共同制定《2005－2006年度物业管理综合服务费收费标准》，其中96-115㎡有电梯的280元/户·月,101－120㎡无电梯的280元/户·月。

周锦冰认为原业委会在任期届满后无权签订上述合同，遂以该合同无效为由，不同意履行该合同，要求丽江花园物业公司按《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》规定的标准收取管理费。诉讼中，周锦冰主张丽江花园物业公司提供的物业管理服务存在违规改建、向违法建设者发放施工许可证等瑕疵。周锦冰曾会同丽江花园部分业主到丽江花园管理处，要求按新出台的物业收费政策及有关政府指导价缴纳物业管理费，因管理处人员坚持要求住户按原《广东省经营服务型收费许可证》的标准交费，双方仍未能达成一致意见。周锦冰至今仍未向丽江花园物业公司缴交2005年1月至2005年9月30日的物业管理服务费，也未向丽江花园物业公司缴交自2004年10月1日至2005年9月30日的水费200.3元。

2005年7月8日，广州市番禺区物价局向丽江花园物业公司出具《公文办理情况通知》（[2005]36号），确认丽江花园物业公司所报《2005－2006年度物业管理综合服务收费标准》已收悉，按备案形式处理。按此标准，周锦冰就涉讼房产每月应交物业管理费仍为280元。

广州市番禺区人民法院一审认为，丽江花园物业公司具备从事物业管理活动的资质。该公司与周锦冰之间虽未直接签订物业管理合同，但其自2003年起受业委会的委托继续为丽江花园商住物业提供管理服务。周锦冰作为丽江花园小区的业主，亦实际接受了丽江花园物业公司提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的民法原则，其应向丽江花园物业公司支付相应的物业管理服务费。

对于双方关于物业管理服务费支付标准的争议，虽然2004年12月10日的《物业管理委托合同》约定了物业管理费在2.00－3.50元/米²·月的范围内，由丽江花园物业公司按物价部门批准的收费标准收取，并且由丽江花园物业公司与原业委会制定了具体的收费标准，但因原业委会已于2004年3月30日任期届满，实际上原业委会无权在任期届满后代表丽江花园业主与丽江花园物业公司签订前述《物业管理委托合同》，并与该公司共同制定具体的收费标准。因此，前述《物业管理委托合同》实属无效合同，对丽江花园业主不具有约束力。丽江花园物业公司将根据该无效合同制定的收费标准报物价部门备案的行为也并不产生前述收费标准适用于丽江花园的效力。2004年9月15日，广州市政府已根据相关法律法规的授权，由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》。根据上述法规，2005年1月1日以后，广州地区已不再通过政府许可的形式确定物业管理服务收费，而变更为在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。因此，关于丽江花园小区的物业管理收费标准最终应由依法产生的业主委员会与丽江花园物业公司在政府确定的基准价和浮动幅度内共同商定，而非在本案可解决之问题。而具体至本案，关于周锦冰所应交的管理费标准及具体数额，因原业委会已任期届满，而新的业委会又未产生，在周锦冰与丽江花园物业公司未能达成一致协议的情形下，该院得酌情确定，并适用于且仅适用于本案。根据前述《广州市物业服务收费管理实施细则》以及《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定和本案实际情况，认定周锦冰应按基准价1.70元/米²·月；上下浮动幅度是15%浮动范围为1.45-1.96/米²·月，根据本案实际情况，认定周锦冰应按基准价1.70元/米²·月缴交2005年7月1日至2005年9月30日的物业管理费共计1606.5元。该1601.5元仅为丽江花园物业公司对周锦冰房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序而应收取的费用。丽江花园物业公司诉请的2520元管理费中还包括代收代缴的费用及公摊费，代收代缴费用应按丽江花园物业公司实际代缴费用数额向周锦冰收取，公摊费在经业主大会同意纳入物业管理服务费统一收取之前也应按实际发生额分摊收取，丽江花园物业公司未能提供证据证实该两项费用的具体数额，对此不予支持。至于滞纳金的问题，由于周锦冰未能按时交费是因为在新的物业管理收费政策出台后，双方未能协商调整收费标准，周锦冰坚持按新标准交费而遭丽江花园物业公司拒绝，因此涉案费用逾期支付的过错不能归责于周锦冰，丽江花园物业公司要求周锦冰支付滞纳金的主张理据不成立，不予支持。

周锦冰对丽江花园物业公司诉请的自2005年4月1日至2005年9月30日的水费200.3元没有异议，该院予以确认。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条、《中华人民共和国价格法》第十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，参照《物业服务收费管理办法》第六条、《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》（粤价[2004]22号）第一、二条、《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（穗价[2004]200号）第六条、第七条、第二十八条及《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的有关规定，于2005年12月7日作出（2005）番法民初字第8101号民事判决：（一）周锦冰在本判决发生法律效力之日起五日内支付自2005年1月1日至2005年9月30日止的物业管理服务费1606.5元给广州市番禺丽江花园物业管理有限公司；（二）周锦冰在本判决发生法律效力之日起五日内清偿所欠自2004年10月1日至2005年9月30日的水费200.3元给广州市番禺丽江花园物业管理有限公司；（三）驳回广州市番禺丽江花园物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费124元，由广州市番禺丽江花园物业管理有限公司负担46元，周锦冰负担78元。

丽江花园物业公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定丽江花园物业公司与业委会于2004年12月10日签订的2005年－2006年《物业管理委托合同》无效，属认定事实错误。业委会系经全体业主选举产生的，代表的是全体业主的利益。在新一届业委会选举产生前，仍须由上一届业委会行使相关权利，其权利期限应自然顺延至新一届业委会经选举产生止，而不应只到任期届满止。否则全体业主的利益不可避免地受到损害。2003年1月合同与2004年12月合同内容一致，2005年9月新一届业委会成立，经业委会会议决定，仍同意按2004年所签订的《物业管理委托合同》执行，并没有修改，故丽江花园物业公司作为被委托人有权行使职权，2004年12月签订的《物业管理委托合同》合法有效。（二）丽江花园物业公司依据《物业管理委托合同》主张权利应得到支持。丽江花园物业公司与业委会于2004年12月10日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同上加盖的丽江花园委员会印章也非假冒或伪造，对该合同的法律效力不能草率予以否定，违反合同就要承担相应法律责任。（三）一审法院在处理本案相关案件出现不同认定和判决，其随意性令丽江花园物业公司及广大业主无法理解和执行。一审判决轻易认定合同无效，又认定周锦冰仍要向丽江花园物业公司交管理费并继续接受管理。一审判决仅就个案定价，对其他业主不公平，广大业主均愿按原标准和一费统缴收费模式执行。在有业委会的社区，物业公司不是与个别业主协商，而是与业委会协商，个别业主并不能代表广大业主。（四）周锦冰无理拒交物业管理费，应支付滞纳金。据此请求撤销一审判决第一、三项，改判周锦冰按《物业管理委托合同》收费标准支付物业管理费、水电费并支付滞纳金，案件受理费由周锦冰负担。

周锦冰答辩，同意一审判决。

广州市中级人民法院查明事实与一审基本一致。另查明，2006年4月14日，广州市番禺区物价局向丽江花园物业公司发出《关于规范番禺丽江花园物业服务收费的通知》，该通知载明：丽江花园物业服务收费实行“一费制”（即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取），违反了广州市物业服务收费管理实施细则等有关规定。“一费制”中如未经业主大会或业主同意，不得将公共用水、电费用纳入物业服务收费中一并向业主收取。并要求丽江花园物业公司停止“一费制”的收费方式。丽江花园物业公司就上述通知向广州市番禺区人民政府提起行政复议，番禺区人民政府以番府复字[2006]96号行政复议决定书，决定维持广州市番禺区物价局所发的通知。丽江花园物业公司不服该行政复议决定书，向一审法院提起行政诉讼，该院以（2006）番法行初字第145号行政判决书判决维持广州市番禺区物价局上述通知，并驳回丽江花园物业公司的诉讼请求。丽江花园物业公司不服，向二审法院提起上诉，后又申请撤回上诉，二审法院以（2006）穗中法行终字第571号裁定书同意其撤回上诉，双方均按该案一审判决执行。

本案二审期间，丽江花园物业公司向二审法院提交了一份《广州市番禺区国土房管局受理回执》，该回执载明申报事项为业主委员会换届备案登记，收件日期为2005年9月22日。丽江花园物业公司提交了一份2006年1月15日由丽江花园第四届业委会发出的【关于丽江花园《物业管理委托合同》的复函】，该函载明：经业主委员会研究，决定同意丽江花园物业公司继续执行第三届业委会与丽江物业公司签订的《物业管理委托合同》等。周锦冰不同意对上述回执及复函进行质证，认为丽江花园物业公司的证据已经过了举证期限。因周锦冰称讼争楼盘存在两个业主委员会，故二审法院向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发函调查。该局复函称其于2005年9月13日收到业委会报送的《关于第四届丽江花园业主委员会成立及委员当选情况报告》及有关材料，该局出具了《受理回执》。2005年9月15日，该局信访室收到另一份业主送来的《关于丽江花园新一届业委会成立的报告》（后自称为“广州市番禺区丽江花园业主委员会（民选）”），该局出具《收件回执》（盖信访章）。根据建设部《业主大会规程》第二十二条的规定，丽江花园业委会报送的第四届业主委员会选举产生过程的材料齐全，符合该规定。但另一个民选业委会（自称）的业主报送的《关于丽江花园新一届业委会成立的报告》的材料不齐全，不符合该规定。关于丽江花园哪个业委会合法的问题，该局称第三届业委会于2003年11月任期届满。在选举产生第四届业委会时，由于总投票票数不过半，选举延后。该局在这时发出了《关于做好业主委员会换届工作的通知》，要求业委会邀请街道、居委、派出所、物业公司协助，尽快组织换届。丽江花园第三届业委会在当地居委会等政府部门的指导监督下，于2005年9月6日换届成功，产生了第四届业委会。当地居委会将换届选举过程及结果函告该局。“广州市番禺区丽江花园业主委员会（民选）”是部分业主另行组织，完全抛开原业委会，通过“业主代表”举手表决形式“选举”产生的，没有提供业委会选举的投票权数资料。根据国务院《物业管理条例》第九条、第十五条、第二十条，建设部《业主大会规程》第三条、第二十八条的规定，在第三届业委会已经成立的情况下，应只存在换届的问题，而不存在重新筹备成立的问题。第四届业委会是由上一届业委会组织召开业主大会，由全体业主投票进行换届选举产生的。根据广州市业勤会计师事务所提供的鉴定报告，显示第四届业委会选举达到了规定的投票权数，丽江花园第四届业委会的选举产生，符合有关物业管理的法律、法规的规定。丽江花园物业公司对该函的合法性、真实性、关联性均没有异议，认为国土局是确定业委会是否合法的政府部门，国土局对业委会所送的材料有审查的职权，根据我国的物业管理法规，一个小区只能有一个业委会，业委会的选举与本案无关，票数是指有权投票的人数。周锦冰对该复函的真实性、合法性没有异议，但认为2004年12月份所签的合同是在第三届业委会届满后签订的，当时的业委会并没有通过业委会协商，业主也并不知情，该合同无效。2004年12月10日的合同是在新的物业管理规定之后签的，损害了业主的利益，违反了法规，属于无效合同。2004年12月10日后业委会已经瘫痪无人办公，民选业委会是在此情况下，在民选业委会成立后第四届业委会才开始筹备，第三届业委会已经期满一年多无权再替业主签订物业管理合同。当时筹备组的五名成员全部退出，该选举是由物业管理公司操作，业委会实际上是由物业管理公司选举出来的。整个选举的过程均没有公证，开箱之后的票数也没有公开。国土局出具的复函不属实，当时区国土局给市国土局的答复说均没有发出备案回执。我方手中有反对的业主签名，对方的选举属于造假行为。票权数的问题属于首届业委会成立的要求，不是换届的要求。

广州市中级人民法院二审认为，本案争议的焦点在于物业管理费支付标准的问题。虽然《关于印发〈广州市物业服务收费管理实施细则〉的通知》中规定了实行包干制、酬金制的普通物业服务收费实行政府指导价，但同时规定了具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。该通知并无禁止物业管理公司与业主之间对物业管理费进行另外的协商约定。本案中第三届业委会在任期届满后，于2004年12月10日与丽江花园物业公司签订一份《物业管理委托合同》，虽然该合同属于效力待定合同，须由新的业委会进行确认，但根据丽江花园物业公司提交证据及广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的复函反映，第四届业委会已经依法成立，且该第四届业委会对第三届业委会所签订的《物业管理委托合同》予以追认。虽然周锦冰对于丽江花园物业公司提交的第四届业委会复函不予确认，但上述证据均是在一审庭审后才取得，属于新证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条第一款、第七十二条的规定，该院对丽江花园物业公司提交的《广州市番禺区国土房管局受理回执》及第四届业委会的复函予以确认。根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的复函及第四届业委会的复函，可以确认丽江花园物业公司与第三届业委会所签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。

因《物业管理委托合同》是业委会代表全体业主与丽江花园物业公司签订的，故周锦冰作为丽江花园的住户，该合同对周锦冰亦具有约束力，周锦冰应按该合同约定标准向丽江花园物业公司支付物业管理费。由于丽江花园物业公司在二审期间提交了新的证据证明其要求周锦冰缴费标准具有合同依据，故一审法院依照相关规定酌情调整周锦冰所缴物业管理费应按合同约定作相应的变更。至于滞纳金一节，由于丽江花园物业公司所要求的是2005年1月1日至2005年9月30日止的滞纳金，而在此期间丽江花园物业公司与第三届业委会所签订的《物业管理委托合同》尚处于效力待定状态，而直至2006年1月15日，第四届业主委员会才对上述合同予以追认，故丽江花园物业公司要求周锦冰支付该段时间的物业管理费滞纳金缺乏法律依据及合同依据，该院不予支持。至于丽江花园物业公司要求周锦冰支付所欠水费一节，因周锦冰对此并无异议，该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，于2007年12月7日作出（2006）穗中法民五终字第761号民事判决:（一）维持广州市番禺区人民法院(2005)番法民初字第8101号民事判决第二、三项;（二）变更广州市番禺区人民法院(2005)番法民初字第8101号民事判决第一项为：周锦冰在本判决发生法律效力之日起五日内支付自2005年1月1日至2005年9月30日止的物业管理服务费2520元给广州市番禺丽江花园物业管理有限公司;本案一、二审案件受理费各50元，均由丽江花园物业公司承担2元，周锦冰承担48元。

2008年11月3日，广东省人民检察院抗诉认为，物业服务合同规定的物业管理费标准违反法律的强制性规定，二审判决要求业主按照该标准支付管理费属于适用法律错误。

政府指导价是法律强制性的价格幅度，超出该幅度即为无效。《中华人民共和国价格法》第三条规定：“政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。”第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”《广州市物业服务收费管理实施细则》第七条规定：“实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”由此可见，本案涉及的物业管理服务收费标准应当适用政府指导价，这是法律的强制性规定，应在政府确定的基准价和浮动幅度内由业主与物业管理企业协商约定，即业主与物业管理企业自主协商约定的物业收费标准受到基准价和浮动幅度的上下限限制，超过该范围的费用部分应为无效。

《广州市物业服务收费管理实施细则》第六条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。其中，包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承揽的物业服务计费方式。”《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》规定，广州市普通住宅物业服务收费政府指导价最高级(一级、有电梯)的基准价1.70元／平方米月；上下浮动幅度是15％；浮动范围为1.45-1.96元／平方米月。

本案中，丽江公司向丽江花园华林居有电梯的96-115平方米住宅收取物业管理收费的标准为每月每户280元，此为固定物业服务费用，属于包干制的计费方式。每平方米2.66元，明显超过政府指导价，超出部分应为无效约定。二审判决要求按照该标准支付管理费违反《价格法》的强制性规定，属于适用法律错误。综上，二审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第六项和一百八十七条的规定，向法院提出抗诉，请依法再审。

本院再审过程中，周锦冰同意检察机关的抗诉意见。但在庭审中还提出涉案《物业管理委托合同》的签订主体不适格，合同违反了法律的规定，合同使用的印章是伪造，严重违反了法定程序，原二审采用了广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局不真实复函内容导致判决错误，同时，其向本院提供了2009年4月13日关于丽江花园第三界业委会换界选举情况的信访回复函和2007年6月12日关于第四界业委会备案问题的函及2009年7月6日广州市国土局穗番函国房信字［2009］223号信访复函证实，原二审判决采用的复函与其现在提供的复函不同等意见。请求撤销二审判决，驳回丽江花园物业公司的诉讼请求。

被申诉人丽江花园物业公司辩称，丽江花园物业公司与业委会签订的《物业管理委托合同》中约定的收费标准未违反《价格法》等有关政府指导价的规定。丽江花园实施的“一费统缴”是将物业服务费、公摊费、代收代缴费合并收取的一种收费模式，符合《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十二条的规定。丽江花园实施“一费统缴”是经过省、市、区三级物价管理部门批准试点的，并报区物价局审核同意，不存在违法收费的情况。采取“一费统缴”的收费模式也是丽江花园业委会与物业管理公司以合同形式确定的。当时的《广东省物业管理条例》也规定物业管理服务收费标准由业委会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。《价格法》并没有规定物业管理收费要适用政府指导价。根据《广东省物业管理》第二十九条的规定，适用哪种收费模式选择权在合同双方当事人。广东省物价局、建设厅制定的实施办法没有禁止业委会与物业公司以合同约定的方式协商确定收费方式及标准，而且广东省物价局已于2006年度重新发文，否决了广州市物价局、房管局制定的穗价字（2004）200号文的效力，规定凡成立业委会的小区只实行市场调节价而不再实行政府指导价。物业公司在（2006）穗中法行终字第571号案件中撤诉对本案没有影响。此外，对周锦冰提供的上述三份有关业委会成立时的证据，虽然丽江花园物业公司认为该证据反映小区业主自治管理的内部问题，与其公司无关，且居委会对换届结果认可，广州市国土局对备案的问题确实收到了材料，故请求法院维持二审判决。

本院再审查明事实与一、二审基本一致，本院予以确认。

另查明，丽江花园物业公司与原丽江花园业委会于2004年12月31日共同制定的《华林居物业管理收费标准》载明，该楼物业管理服务费除包括《广州市物业服务收费管理实施细则》规定的物业服务成本或者物业服务支出构成的九项内容外，还包括辖区治安费、公用水电费、住宅单元有线电视费等八项内容。此外，本院审理的（2009）粤高法审监民提字第101号丽江花园物业公司与肖若波等人物业管理纠纷一案中，肖若波已于2009年4月份交清了其2009年6月份之前的物业管理费；本院审理的（2009）粤高法审监民提字第82号丽江花园物业公司与刘演发等人物业管理纠纷一案中，刘演发缴纳管理费至2004年12月31日。该案的案件事实与本案的事实类同，并于2009年12月18日作出维持广州中院（2006）穗中法民五终字第762号民事判决。

本院再审认为，综合检察机关的抗诉意见及丽江花园物业公司的答辩意见，本案再审双方争议的主要问题是：二审判决由业主按照《物业管理委托合同》约定的标准支付物业管理费是否属于适用法律错误。

经审查本案的事实，虽然《中华人民共和国价格法》、《广州市物业服务收费管理实施细则》等法律、法规和规章中对物业管理费规定了相关政府指导价，但1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第二十九条第一款规定：“已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。”同时，《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价〔2006〕284号）第一条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”2008年11月28日修订的《广东省物业管理条例》中也没有关于业委会与物业公司必须按照政府指导价约定服务费用的规定。由此可见，对1998年《广东省物业管理条例》中关于“或者由双方协商确定”的规定，应理解为也可以由双方在政府指导价之外通过协商确定，而并非只能在指导价规定的浮动幅度之内约定。其次，丽江花园物业公司收取的物业管理服务费除包括《广州市物业服务收费管理实施细则》规定的物业服务成本或者物业服务支出构成的九项内容外，还包括公用水电等公摊费用。其收费标准不仅已报相关物价部门备案，而且即使按照《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定，周锦冰也未提供充分证据证明丽江花园物业公司收取的费用中扣除公摊费后仍超出政府指导价的标准。第三，一、二审法院已经根据本案的实际情况，驳回了丽江花园物业公司关于要求业主支付管理费滞纳金的诉讼请求，平衡保护了双方当事人的合法权益。第四，丽江花园第三届业委会代表全体业主与物业公司签订的《物业管理委托合同》已经第四届业委会予以追认。该合同是在双方当事人在自愿、平等协商基础上签订的，是当事人意思自治的结果。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。” 周锦冰作为丽江花园业主，应当按照该合同的约定履行其支付物业管理费的义务。因此，检察机关和周锦冰提出涉案《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准违反法律的强制性规定及广州市中级人民法院二审判决要求业主按照该标准支付管理费属于适用法律错误的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。另，周锦冰在本院再审中提供2009年4月13日关于丽江花园第三界业委会换界选举情况的信访回复函和2007年6月12日关于第四界业委会备案问题的函及2009年7月6日广州市国土局穗番函国房信字［2009］223号信访复函证实，主张原二审判决采用的复函存在假证据，导致判决错误的问题，经审查，因该证据周锦冰在原一、二审并未提供，就该证据亦反映业委会已经成立，并将换届选举的材料报送有关部门备案，且2009年7月6日信访复函载明，国土房管局对业主委员会的成立只负责备案，而不是审批，备案不影响效力原则，复函并不能影响法院判案。至于换届选举程序是否合法或符合有关规定，周锦冰可另行途径解决。

此外，周锦冰在本院庭审中还提出涉案《物业管理委托合同》的签订主体不适格的问题理由亦不成立。因最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款中规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。”本案是因检察机关对法院生效判决提出抗诉而进行再审的案件，检察机关仅对有关物业管理服务收费标准的问题进行抗诉，未对主体资格提出抗诉，故本院不作审查。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关对本案的抗诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第761号民事判决。

本判决为终审判决。

审  判  长    万季明

代理审判员    郑丽容

代理审判员    肖  薇

二○一○年十一月二十九日

本件与原本核对无异

                          书  记  员    林芳华